看地的法宝

人有生人熟人之分，地也有生地熟地的区别。从字面上理解，生地就是没人气的地，熟地就是人气旺盛的地。没人气的地可能是是农田也可能是倒闭的工厂、垃圾场甚至是火葬厂。有人气的地可能是王府井，人民广场。谁都知道人多的地方什么都贵，在农村上厕所不要钱，随便怎么着都行，在城市还得交2角钱，有的地方还要交5角，这就是同人异地不同价。这时有人说了，那肯定是人多地方的地值钱啊，没错，人多就是熟地，越熟人越多，人越多越值钱。

熟地也分两种，一种是通路、通水和通电的经过人为平整的地，有这三样，可以住人了，只是生活品质估计也就是生存状态了，谈不是品质，厕所只能用旱厕；想上个网什么的，别想宽带，只能用移动巨贵的GPRS了。人称这种情况为三通一平。还有一种是通路、通电、给水、排水、通讯、燃气的地，这种地也是经过人工平整的，人们叫这种地为七通一平。不具备这两种情况的，不管是什么情况统统是生地。我们看地一般都是看的熟地，如果生地，除非在当地有政府的书面保障并要做好长期的“抗战”准备，否则别去碰，虽然土地价格可能会便宜，但是往往不能保证交地时间，有很多江湖英雄就是这么被拖成了英雄迟暮的垂垂老者。这里有个定律，凡是没有土地证的都是假地，凡是价格低于市场平均水平的地都有猫腻。这些地轻易不能沾，否则国家不保护，事主不承认，纠纷不离身。会被搞死在当地的。所以啊，我们看地，只看熟地，即使所谓生地，一定是国土局招拍挂出让的土地才能拿。

看地与其说是看地，不如说是看区域、看产业、看人口、看未来甚至看风向。这都是看地的外围因素，但都至关重要，咱就先说这个看地的外围环境。要考虑的因素太多了，咱们从头先开始，一块地，首先看区位，在这个城市里处于什么样的一个位置，是未来城市风向所指还是英雄迟暮之地，前者升值潜力大，好操作，没有负担；后者往往是老城区土地，虽然地价高，周边影响大，不易拉开架势，但人气更旺，适宜高档住宅、写字楼、酒店、商业。人多的地方什么都贵，需要很多人去分担这个成本，这就好比五星级酒店一定要造在人最多的地方，这样每个人一辈子住一次，酒店也有的挣。可是要是个烟杂店，你放到人最多的地方，光房租可能就会让你破产。反之，人少的地方什么都　便宜，不宜经商，但可以和自家人一起睡觉放屁吃饭啊，哪怕第二天咱再西装革履纵横市中心，咱也不会把挣的银子全交给五星酒店吧。其次看地还要看人口，如果所在城市本身是一个打工城市，人都跑外面打工去了，那么大势上看就很难撑得起增加的新项目造的房子，如果这块地所处的城市区域恰恰是人口的目标聚集地，即使现在很荒凉，也有得做。而且这人口数字调查时一定要准确，不能只看常住人口，要充分考虑实际居住人口和增量人口。好比西安的边家村，村民没多少，租户是村民的N倍，如果调查不仔细结论肯定错了。第三啊，看地得看城市的产业发展，这个城市是制造业还是服务业，是高科技还是国际贸易。不同的产业形态，会决定这个城市产业布局，这里面还有一个产业升级的机会问题。比如，东莞的台资要跑到苏州了，苏州就要考虑这些新来的企业放到什么地产，这就是产业布局的事了。他这一考虑就有机会了，如果把新翻过来的产业放在你的地的旁边，就是好事，但如果你的地在产业区之中，这就麻烦了。外部环境全毁了。东莞迁出这些企业后，肯定也面临重新规划产业布局的问题，是本地企业还是其它企业，是制造业还是服务来，肯定会有一个选择，这种产业升级肯定会带来新机会，比如万一规划成了贸易区，可能会给仓储、写字间带来机会。所以啊这块地在城市产业布局上处于什么位置，是要拆迁的地方，还是劳动力密集性的工厂区，都得看清楚。第四，在风向上，要考虑产业布局，上风向是轻工业还重工业，轻工业是化工业还是绿色产业，总之别在下风向搞项目，除非你要搞有污染的企业。这污染包含的可多了，有光、水、电磁、化学废弃物等等。尤其要提醒的是，千万不要在高压线300米之内拿项目，我现在上班的地方距高压线仅10米，接电话都听不清别人说什么，恐怖极了。